Açık çıkma niteliğinde bulunan balkonun ruhsat gerektirdiği, kullanılan malzemenin panjur olduğu ve seyyar olması nedeni ile ruhsat gerektirmediği gerekçesiyle dava konusu yıkım ve para cezasına ilişkin işlemlerin iptali yolundaki idare mahkemesi kararınd
· 2577 sayılı Yasa'nın 7 ve 8. maddelerinde; idari dava açma süresi ile bu sürenin hesaplanmasında uygulanacak olan genel esaslar düzenlenerek ve dava açma süresinin tebliğ tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı öngörüldüğünden, dava açma sür
· Davacı 2577/10. Madde uyarınca inşaat ruhsatı verilmesi istemiyle kaymakamlığa başvurmuş ise de, bu başvuru dilekçesi ilgili belediyeye gönderildiğinden ve aynı gün kayıtlara girdiğinden 60 gün içinde cevap verilmemesi üzerine oluşan zımni ret işleminin k
· 2577 sayılı idari yargılama usulü kanunu'nun 10. maddesi gereğince dava açılmayan hallerde idarenin altmış günlük sürenin geçmesinden sonra kendiliğinden veya ilgilinin başvurusu üzerine cevap vermesi halinde dava açma süresinin yeniden işlemeye başlayaca
· Kamulaştırılan taşınmazın malikinin taşınmaz ile mülkiyet ilişkisi sona erdiğinden, imar planının iptali istemiyle açtığı davada dava açma ehliyetinin bulunmadığı hk.
· Davacının imar planı değişikliği isteminin reddine ilişkin, hem de davacıya ait diğer parsele yönelik imar planı değişikliğini içeren belediye meclis kararının askıya çıkarılarak ilan edilmesi ve askı süresi içinde bu karara itiraz edilmemesi halinde dava
· Organize sanayi bölgesinde imar para cezası verilmesi yolunda karar almaya belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyelerin yetkili olduğu hk.
· İmar kanunun imar planlarının yapılması hususunda ilgili idarenin yetkisini yer yönünden sınırlandırdığı hk.
· İmar planı dava konusu edilmediğinden, bu plana uygun verilen inşaat ruhsatının imar planının hukuken geçerli olmadığından bahisle iptal edilmesinde, hukuka uyarlık bulunmadığı hk.
2981 sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik ek-1 maddesinin 3194 sayılı yasanın 18.maddesi uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağladığı, bu maddenin amacının özel parselasyona dayalı olarak ve
· Belediye hizmet alanında taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı belirtilmesi gerektiği ve nazım imar planında parselasyon işleminin sonuçlarını yaratacak nitelikte plan notu hükümleri öngörülmesinin mevzuata aykırı olduğu hk.
· 42. maddede yer alan para cezası “Para Cezası" nın alt ve üst sınırları arasında takdir hakkı nasıl kullanılacaktır. İdareler bu konuda sınırsız takdire sahip midir? Yoksa belli ölçütlere uymaları gerekir mi? Bu konulara ilişkin düzenleyici işlem bu
· İmar planına uygun olarak yapılan ve biten yapıya ait ruhsat ve yapı kullanma belgesinin anılan taşınmazda konut yapımına izin veren ve ruhsatın dayanağı olan plan değişikliğinin iptal edildiği gerekçesiyle iptalinde, davacıların kazanılmış haklarının var
· İmar planında ilköğretim alanına ayrılan davacılara ait taşınmazın kamulaştırılmasından vazgeçildiğine ilişkin görüş verilmesi yolundaki başvurunun reddine ilişkin dava konusu edilen Milli Eğitim Müdürlüğü işlemi ise 3194 sayılı Yasanın 13. maddesinin 3.
· 2981 sayılı yasa uyarınca ifraz işlemi yapılamayacağı, ifraz işleminin diğer paydaşların muvafakatiyle 3194 sayılı Yasa uyarınca yapılabileceği hk.
· Plan değişikliği yapılması istemiyle yapılan başvurunun belediye meclisince, ifraz ve tevhid yapılması istemiyle yapılan başvurunun ise belediye encümenince incelenerek karara bağlanması gerektiği, davacı tarafından imar planı değişikliği istemli başvurun
Daha bir çok (binlerce karar) http://www.imarhukukcusu.com adresinde bulunmaktadır. Üye olmadıysanız ziyaret de etmediniz mi?.Oysa Türkiyenin imar hukukuk alanında tek web sayfasını hemen ziyaret edebilirsiniz.
13 Aralık 2007 Perşembe
1 Aralık 2007 Cumartesi
İMAR PLANLARINDA KISITLILIK DURUMU Cafer ERGEN
İMAR PLANLARINDA KISITLILIK DURUMU
CAFER ERGEN*
GİRİŞ
3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrası ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3. fıkraları Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı 29 Haziran 2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yayımlandığı tarihten itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. Bugüne kadar yasal boşluk doldurulmamıştır. Dolaysıyla bu konuda bir belirsizlik bulunmaktadır.
3194 sayılı İMAR KANUNU’NA GÖRE DURUM
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İmar Plânlarında Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerler” başlığını taşıyan 13. maddesinde;
“ (1’inci fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.)
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plân değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
(3’üncü fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.)
Onaylanmış imar plânlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.” hükmü yer almaktadır.
3194 sayılı Yasa’nın 13. maddesinin birinci fıkrasında, imar plânlarında, resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda, inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceği, üçüncü fıkrasında ise imar plânlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra parsel sahibinin, başvuruda bulunarak imar plânlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından ilgili kamu kuruluşunca vazgeçildiğine dair görüş alması koşuluyla tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar plânına göre inşaat yapabileceği belirtilmekte idi.
Dolaysıyla, imar plânlarında umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat veya bina varsa bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması, parsel sahibinin, imar plânının onay tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra başvuruda bulunarak ilgili kamu kuruluşundan maddede belirtilen umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçildiğine ilişkin görüş almasına bağlı bulunduğundan, ilgili kamu kuruluşunun umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçmemesi durumunda bu alanlarda parsel sahibinin inşaat olanağı bulunmamaktaydı.[1]
ANAYASA MAHKEMESİNİN GÖRÜŞÜ
Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla[2] 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrasının ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3. fıkralarının iptaline karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı 29 Haziran 2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yayımlandığı tarihten itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiştir.
Anayasa Mahkemesi bu kararda aşağıdaki gerekçeye yer vermiştir:
“13. maddenin birinci fıkrası uyarınca imar plânlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki bu belirsizliğin, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan bir sınırlamaya neden olduğu açıktır.
İmar plânlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında mülkiyet hakkının sınırlanmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de, itiraz konusu kuralın neden olduğu belirsizliğin kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesi, sınırlamayı aşan hakkın özüne dokunan bir nitelik taşımaktadır.
İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi de 23.9.1981 günlü Sporrong ve Lonnroth kararında, kamulaştırma izni ile inşaat yasağının uzun bir süre için öngörülmüş olmasının, toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır...
İtiraz konusu kuralla, mülkiyet hakkına getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektir.”
Bugün itibariyle, her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin 1 ve 3. fıkraları iptal edilmişse de, bu kararın nasıl uygulamaya konulacağı hususu henüz belirgin değildir. Çünkü, yasa koyucu tarafından kendisine tanınan süre içinde yasal boşluğu dolduracak yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Bu halde, bugün itibariyle uygulama nasıl olacaktır.[3]
Ancak burada şunu da belirtelim ki, Arazi ve Arsa Dağıtım Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamulaştırılacak alanlara hisse ayrılması durumunda, bu hisselerin ne kadar zaman sonra kamulaştırılacağı belirsiz olduğundan, mülk sahiplerinin böyle bir durumda, hisselendirildikleri taşınmazın imar plânında tahsisli bulunduğu alanın kamulaştırılmaması halinde, artık bu alana gerçekten ihtiyaç olmadığından bahisle Anayasa Mahkemesi kararında yer alan gerekçeleri de öne sürerek dava açabileceklerdir.[4]
DANIŞTAY 6. DAİRESİNİN EN SON İÇTİHADINA GÖRE DURUM:
Danıştay Altıncı Dairesine göre, Anayasa Mahkemesince 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesinin 1 ve 3. fıkrasının iptal edilmesinin kişilerin resmi tesis alanında kalan taşınmazına yönelik olarak yapmış olduğu imar planı değişikliği başvurusu üzerine doğrudan plan değişikliğinin yapılmasını gerektirmeyeceği açıktır.
İlgililerin imar planı değişikliği istemlerinin idarelerce çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelenmesi gerektiği, planlamanın genel ilkeleri dikkate alınarak uyuşmazlık konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için ihtiyaç bulunmadığı sonucuna varıldığı taktirde plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğu; bu konuda yapılacak Yargısal denetimde de imar planı değişikliği isteminin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığının incelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği açıktır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13.madde kapsamında yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine mahkemece şehircilik ve planlama ilkelerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekir.[5] 3194/13.maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle bu madde hükmüne dayanılamaz. Bölge koşullarının incelenmesi gerekir.[6]
İmar Planı Değişikliğine Dair Başvurunun Şehircilik İlkeleri, Planlama Esasları Ve Kamu Yararı Açısından Uygun Olmaması Halinde Uygulama:
Şehircilik İlkeleri: İmar planlarının yapılması ve değişiklikleri sırasında uyulması gereken şehircilik ilkelerini Plan Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik hükümleri olarak özetleyebiliriz. Alt yapı alanları, resmi kurum alanları ile ilgili düzenlemeler ve artan nüfus yoğunluğu karşılığında uygulanacak kuralları şehircilik ilkelerine örnek olarak gösterebiliriz.
Planlama Esasları: Planlama esaslarından ise plan hiyerarşisini anlamaktayız. İmar planlarının kendi aralarında hiyerarşi bulunmaktadır. Bu hiyerarşide 1/1000 ölçekli uygulama imar planları en alt kademede, 1/100 000 ölçekli bölge ya da ülke planları en üst seviyede bulunmaktadır. Tıpkı normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacaktır. Bu kural sayesinde tüm planlı saha en yüksek yüksek ölçekli plana uygun olarak kullanılacaktır.
Kamu Yararı: İdare hukukuna göre bütün idari işlemlerin nihai amacı kamu yararıdır. Bu açıdan bakıldığında kamu yararı çok geniş kavramdır. İmar planlarının da nihai amacı kamu yararıdır. Kamu yararı çoğu kez imar planı yapılacak alanın yapısına göre belirlenir.
Dar anlamda kamu yararı, kamu hizmetinin kar amacı güdülmeksizin sürekli olarak, toplumsal ihtiyaçları karşılayacak doğrultuda ve eşitlik ilkesini gözeterek , tarafsız bir şekilde yerine getirilmesi olarak tanımlanabilir. Geniş anlamda kamu yararı ise ülkedeki tüm insanların ortak çıkarlarını içeren “toplum yararı” nı ifade etmektedir.[7]
Yapı hakkının kullanılması serbest olmamıştır.Tarih boyunca değişik şekilde ve farklı kanunlar ile bir disiplin altına alınmaya çalışılmıştır. Halen yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlarda yapı hakkının kullanılmasıyla ilgili olarak düzenleme ve sınırlamalar mevcuttur.[8] İmar Kanunundaki en belirgin sınırlama ile bu kanuna göre hazırlanan imar planlarıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3. Maddesine göre, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgelerin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralı getirilmiştir.
Tip İmar Yönetmeliğinin 2. maddesinde, bu Yönetmelikte yazılı hükümlerin, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanacağı belirtilmiştir.
İmar hukukunda, imar planları yönetmeliklere göre üst norm niteliğindedir. Dolaysıyla önce imar planındaki kurala uyulması zorunludur. Yürürlükteki imar planına göre bir parselde tek yapı yapılmasının öngörülmüş olması halinde, bir parselde birden fazla yapı yapılmasını düzenleyen yönetmelik hükmünün uygulanmaması gerekir.[9] Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüd edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık ve bitişik bina yapılacağı, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yer alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar. Örneğin, imar planında gösterilen bina kitlesinin ölçüleri belirtilmemiş ise, bina kitlesinin ölçüleri Tip İmar yönetmeliğindeki hükümlere göre tespit edilir.[10]
Görüleceği üzere mülkiyet hakkına aykırı olarak bir taşınmazdaki kısıtlılığın en önemli nedeni imar planlarındaki tahsis şeklidir. Bu nedenle taşınmazın imar planındaki tahsis şekli çok önemlidir. Bu tahsis şeklinin değiştirilmesi ise şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluk olması halinde mümkündür.
İmar planlarında kısıtlı olan taşınmazlara ilişkin olarak, eğer taşınmazın imar planındaki tahsis durumunun değişmesinin şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı açısından uygun olmaması halinde ise kamulaştırma, satın alma, parselasyon ve ya da takas yöntemlerinden birinin kullanılarak kısıtlılığın ortadan kaldırılması gerekmektedir. İç hukukta bu hususa henüz kesin bir çözüm getirilmemiştir. Bu nedenle bu konuda A.İ.H.M.’ne çok sayıda başvuru yapılması muhtemeldir.
PLANLAMA VE İMAR KANUNU TASARISI TASLAĞI İLE GELECEK DÜZENLEME
Planlama Ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’nın “İmar Programı ve Kısıtlılık Hali” başlığını taşıyan 16 ncı maddesinde;
“İdare, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesini müteakip en fazla dört ay içinde, bu planın tamamını tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programını hazırlar. Beş yıllık imar programının görüşülmesi sırasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu program, en fazla bir ay içinde İdare Meclisince onaylanır ve yürürlüğe girer. İmar programının ilk üç yılında arsa ve arazi düzenleme işlemlerinin tamamlanması, Umumi Hizmet Alanları ve Resmi Kurum Alanlarının kamu eline geçmesi zorunludur. Resmi Kurum Alanlarına ayrılmış yerleri ilgili kamu kurum ve kuruluşları, bu süre içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kurum ve kuruluşlarının yıllık bütçelerine konur.
Umumi Hizmet Alanları ve Resmi Kurum Alanlarının üç yıl içinde kamu eline geçmemesi veya geçmesine yönelik nihai işlemlerin başlatılmaması halinde, gayri menkulleri bu alanlara rastlayan mülk sahiplerinin İdareden veya ilgili kamu kurum ve kuruluşundan tazminat alma hakkı doğar.
İmar programına alınan işler programdan çıkarılamaz. Afetler nedeniyle program dönemi içinde bitirilemeyen işler bir sonraki program döneminde öncelikle ele alınır ve tamamlanır.
İmar programlarında, umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince üzerine kısıtlama konan gayri menkuller arsa ve arazi düzenleme işlemleri tamamlanıncaya, kamulaştırılıncaya veya kısıtlamaya konu projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.”
Kuralının getirilmesi düşünülmektedir. Bu kuralın bu haliyle gelmesi halinde mülk sahiplerinin imar planlarından kaynaklanan kısıtlılık nedeniyle çektiği sıkıntılardan kurtulacağı tahmin edilmektedir. Buna karşın özellikle mali açıdan yetersiz belediyelerin zor durumda kalacağı açıktır. Ancak mülkiyet hakkının kullanılmasının önündeki engellerin kaldırılması açısından da bu tür bir düzenlemeye acil ihtiyaç bulunmaktadır.
DANIŞTAY 6. DAİRESİ KARAR ÖRNEKLERİ
Bir taşınmazla ilgili imar planı 36 yıl süresince üç kez değiştirilerek değişik kamu hizmet alanına tahsis edilmesine karşın bu süre zarfında kamulaştırma yapılmamış ve anılan planların uygulanmasına geçilmemiş olması nedeniyle bu durumun arazi kullanış türünde tutarlılık bulunmadığını gösterdiği, bu nedenle imar planında değişiklik yapılması yolundaki taşınmaz maliki isteminin reddinde isabet görülmemektedir. İdarenin çevredeki yapılaşmayı ve yerleşme düzenini de dikkate alarak yeni bir alan çalışması yapması gerekir.[11]
3194 sayılı Yasanın 13.maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan başvuruda bulunulması ve imar planında değişiklik yapılması istenilmemesi nedeniyle imar durumu verilmesi yolundaki başvurunun reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[12]
Taşınmaz ile ilgili imar planında herhangi bir değişiklik yapılmadığı ve taşınmazı, plan uyarınca ayrıldığı amaç için kamulaştıracak olan idarelerin ödenek bulunmaması nedeniyle bu işlemi gerçekleştiremedikleri anlaşıldığından, idareleri bu yönde işlem tesisine zorlayıcı nitelikte yargı kararı vermek mümkün bulunmadığı halde, taşınmaz üzerindeki kısıtlılığın iptali yolundaki kararda isabet görülmemektedir. [13]
3194 sayılı Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, bu kanunun 13.maddesi uyarınca plan değişikliği yapılabilmesi ancak 10.11.1990 tarihinden sonra mümkün olduğundan, davacının imar planı değişikliği yapılarak taşınmazı için inşaat ruhsatı verilmesi yolundaki isteminin idarece reddinde isabetsizlik bulunmamaktadır.[14]
Milli Eğitim Bakanlığınca okul yapılıp yapılmayacağı konusunda henüz kesin bir sonuca ulaşılmadığından, imar planında ilkokul alanı olarak ayrılan taşınmaz üzerine özel ilkokul yapılmak amacıyla inşaat ruhsatı isteminin belediyece reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[15]
25 yıl önce imar planında yeşil alan olarak belirlenen taşınmazın tahsis amacının değiştirilmesi isteminin zımnen reddi yolundaki işlemin mahkemece incelenmesi gerekirken davanın reddedilmesinde isabet görülmemektedir.[16]
Milli Eğitim Müdürlüğü yazısında, imar planında ilkokul alanı olarak ayrılan yere ihtiyaç bulunduğu, 1993 yılı imar programı çalışmalarında değerlendirmeye alınacağı belirtildiğinden, kamulaştırma şerhinin kaldırılması istemiyle yapılan başvurunun reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[17]
3194/13.maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle bu madde hükmüne dayanılamaz. Bölge koşullarının incelenmesi gerekir.[18]
Planda, park alanında kalan taşınmazın kamulaştırılması isteminin reddine ilişkin işlemin dava konusu olması halinde, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından söz edilerek idareler kamulaştırmaya zorlanamaz. [19]
3194/13.madde kapsamında yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine mahkemece şehircilik ve planlama ilkelerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekir.[20]
Tapu kaydındaki okul alanı şerhinin kaldırılabilmesi için mevcut planın değiştirilmeye yetkili olan belediyeye başvurulması gerektiğinden, yetkili olmayan valiliğe yapılan başvurunun cevap verilmemek suretiyle reddi yolundaki işlemle mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.[21]
3194 sayılı imar kanununun 13.maddesine göre yapılan başvuruda aynı zamanda plan değişikliğinin de istenmiş olması durumunda, davada bu hususun da incelenmesi gerekir.[22]
SONUÇ
İlgililerin imar planı değişikliği istemlerinin idarelerce çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelenmesi gerektiği, planlamanın genel ilkelerinin dikkate alınarak başvuru konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için ihtiyaç bulunmadığı sonucuna varıldığı takdirde plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğu açıktır.
Bu durumda, plan değişikliği isteminin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığı yolunda yapılacak inceleme sonucuna göre karar verilecektir. Ancak, bu şekildeki tutum, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin ve Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkı anlayışı ile örtüşmemektedir.
* Adalet Bakanlığı Tetkik Hakimi.
[1] Cafer ERGEN, İmar Planları, Seçkin Yayınevi, 2006, Ankara, sayfa 178.
[2] Bkz. 29.6.2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazete.
[3] Cafer ERGEN, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2004, sayfa 21.
[4] Cafer ERGEN, İmar Planları, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2006, sayfa 179.
[5] D. 6. Dairesinin 9.1.2003 gün ve E:2001/6807 K:2003/105 sayılı kararı.
[6] D. 6. Dairesinin 7.10.2002 gün ve E:2001/3011 K:2002/4097 sayılı kararı.
[7] Doç. Dr. Halil Kalabalık, İmar Hukuku, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2. Baskı, 2005, s. 110.
[8] Cafer ERGEN, Veli BÖKE, Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2005, sayfa 112.
[9] D. 6. Dairesinin 22.2.1989 gün ve E:1988/1496 K:1989/408 sayılı kararı.
[10] Cafer ERGEN, Veli BÖKE, Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2005, sayfa 39.
[11] D. 6. Dairesinin 05.10.1993 gün ve E.1992/4804, K.1993/3954 sayılı kararı.
[12] D. 6. Dairesinin 16.06.1993 gün ve E.1992/3415, K.1993/2407 sayılı kararı.
[13] D. 6. Dairesinin 19.10.1994 gün ve E.1994/2060, K.1994/3643 sayılı kararı.
[14] D. 6. Dairesinin 07.03.1988 gün ve E.1987/581, K.1988/298 sayılı kararı.
[15] D. 6. Dairesinin 15.05.1989 gün ve E.1988/810, K.1989/1126 sayılı kararı.
[16] D. 6. Dairesinin 9.6.1992 gün ve E:1991/2761 K:1992/2762 sayılı kararı.
[17] D. 6. Dairesinin 29.12.1993 gün ve E.1993/278, K.1993/5988 sayılı kararı.
[18] D. 6. Dairesinin 07.10.2002 gün ve E.2001/3011, K.2002/4097 sayılı kararı.
[19] D. 6. Dairesinin 10.12.2002 gün ve E.2002/4906, K.2002/5794 sayılı kararı.
[20] D. 6. Dairesinin 09.01.2003 gün ve E.2001/6807, K.2003/105 sayılı kararı.
[21] D. 6. Dairesinin 05.06.2003 gün ve E.2002/3200, K.2003/3476 sayılı kararı.
[22] Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 27.03.1998 gün ve E.1996/96, K.1998/158 sayılı kararı.
CAFER ERGEN*
GİRİŞ
3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrası ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3. fıkraları Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı 29 Haziran 2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yayımlandığı tarihten itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiştir. Bugüne kadar yasal boşluk doldurulmamıştır. Dolaysıyla bu konuda bir belirsizlik bulunmaktadır.
3194 sayılı İMAR KANUNU’NA GÖRE DURUM
3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İmar Plânlarında Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerler” başlığını taşıyan 13. maddesinde;
“ (1’inci fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.)
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plân değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
(3’üncü fıkra, Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 gün ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.)
Onaylanmış imar plânlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.” hükmü yer almaktadır.
3194 sayılı Yasa’nın 13. maddesinin birinci fıkrasında, imar plânlarında, resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda, inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği, imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şeklinin devam edeceği, üçüncü fıkrasında ise imar plânlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra parsel sahibinin, başvuruda bulunarak imar plânlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından ilgili kamu kuruluşunca vazgeçildiğine dair görüş alması koşuluyla tüm belirli çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar plânına göre inşaat yapabileceği belirtilmekte idi.
Dolaysıyla, imar plânlarında umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat veya bina varsa bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması, parsel sahibinin, imar plânının onay tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra başvuruda bulunarak ilgili kamu kuruluşundan maddede belirtilen umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçildiğine ilişkin görüş almasına bağlı bulunduğundan, ilgili kamu kuruluşunun umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçmemesi durumunda bu alanlarda parsel sahibinin inşaat olanağı bulunmamaktaydı.[1]
ANAYASA MAHKEMESİNİN GÖRÜŞÜ
Anayasa Mahkemesinin 29.12.1999 günlü ve E: 1999/33, K: 1999/51 sayılı kararıyla[2] 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin birinci fıkrasının ve bu nedenle uygulama olanağı kalmayan 3. fıkralarının iptaline karar verilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararı 29 Haziran 2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yayımlandığı tarihten itibaren altı ay sonra yürürlüğe girmiştir.
Anayasa Mahkemesi bu kararda aşağıdaki gerekçeye yer vermiştir:
“13. maddenin birinci fıkrası uyarınca imar plânlarında umumi hizmetlere ayrılan yerlerin mevcut kullanma şekillerinin ne kadar devam edeceği konusundaki bu belirsizliğin, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan bir sınırlamaya neden olduğu açıktır.
İmar plânlarının uygulamaya geçirilmesindeki kamusal yarar karşısında mülkiyet hakkının sınırlanmasının demokratik toplum düzeninin gerekleriyle çelişen bir yönü bulunmamakta ise de, itiraz konusu kuralın neden olduğu belirsizliğin kişisel yarar ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozarak mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesi, sınırlamayı aşan hakkın özüne dokunan bir nitelik taşımaktadır.
İnsan Hakları Avrupa Mahkemesi de 23.9.1981 günlü Sporrong ve Lonnroth kararında, kamulaştırma izni ile inşaat yasağının uzun bir süre için öngörülmüş olmasının, toplumsal yarar ile bireysel menfaat arasındaki dengeyi bozduğu sonucuna varmıştır...
İtiraz konusu kuralla, mülkiyet hakkına getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektir.”
Bugün itibariyle, her ne kadar 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesinin 1 ve 3. fıkraları iptal edilmişse de, bu kararın nasıl uygulamaya konulacağı hususu henüz belirgin değildir. Çünkü, yasa koyucu tarafından kendisine tanınan süre içinde yasal boşluğu dolduracak yeni bir düzenleme yapılmamıştır. Bu halde, bugün itibariyle uygulama nasıl olacaktır.[3]
Ancak burada şunu da belirtelim ki, Arazi ve Arsa Dağıtım Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamulaştırılacak alanlara hisse ayrılması durumunda, bu hisselerin ne kadar zaman sonra kamulaştırılacağı belirsiz olduğundan, mülk sahiplerinin böyle bir durumda, hisselendirildikleri taşınmazın imar plânında tahsisli bulunduğu alanın kamulaştırılmaması halinde, artık bu alana gerçekten ihtiyaç olmadığından bahisle Anayasa Mahkemesi kararında yer alan gerekçeleri de öne sürerek dava açabileceklerdir.[4]
DANIŞTAY 6. DAİRESİNİN EN SON İÇTİHADINA GÖRE DURUM:
Danıştay Altıncı Dairesine göre, Anayasa Mahkemesince 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesinin 1 ve 3. fıkrasının iptal edilmesinin kişilerin resmi tesis alanında kalan taşınmazına yönelik olarak yapmış olduğu imar planı değişikliği başvurusu üzerine doğrudan plan değişikliğinin yapılmasını gerektirmeyeceği açıktır.
İlgililerin imar planı değişikliği istemlerinin idarelerce çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelenmesi gerektiği, planlamanın genel ilkeleri dikkate alınarak uyuşmazlık konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için ihtiyaç bulunmadığı sonucuna varıldığı taktirde plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğu; bu konuda yapılacak Yargısal denetimde de imar planı değişikliği isteminin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığının incelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği açıktır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13.madde kapsamında yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine mahkemece şehircilik ve planlama ilkelerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekir.[5] 3194/13.maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle bu madde hükmüne dayanılamaz. Bölge koşullarının incelenmesi gerekir.[6]
İmar Planı Değişikliğine Dair Başvurunun Şehircilik İlkeleri, Planlama Esasları Ve Kamu Yararı Açısından Uygun Olmaması Halinde Uygulama:
Şehircilik İlkeleri: İmar planlarının yapılması ve değişiklikleri sırasında uyulması gereken şehircilik ilkelerini Plan Yapım Esaslarına Dair Yönetmelik hükümleri olarak özetleyebiliriz. Alt yapı alanları, resmi kurum alanları ile ilgili düzenlemeler ve artan nüfus yoğunluğu karşılığında uygulanacak kuralları şehircilik ilkelerine örnek olarak gösterebiliriz.
Planlama Esasları: Planlama esaslarından ise plan hiyerarşisini anlamaktayız. İmar planlarının kendi aralarında hiyerarşi bulunmaktadır. Bu hiyerarşide 1/1000 ölçekli uygulama imar planları en alt kademede, 1/100 000 ölçekli bölge ya da ülke planları en üst seviyede bulunmaktadır. Tıpkı normlar hiyerarşisinde olduğu gibi alt ölçekli plan üst ölçekli plana aykırı olamayacaktır. Bu kural sayesinde tüm planlı saha en yüksek yüksek ölçekli plana uygun olarak kullanılacaktır.
Kamu Yararı: İdare hukukuna göre bütün idari işlemlerin nihai amacı kamu yararıdır. Bu açıdan bakıldığında kamu yararı çok geniş kavramdır. İmar planlarının da nihai amacı kamu yararıdır. Kamu yararı çoğu kez imar planı yapılacak alanın yapısına göre belirlenir.
Dar anlamda kamu yararı, kamu hizmetinin kar amacı güdülmeksizin sürekli olarak, toplumsal ihtiyaçları karşılayacak doğrultuda ve eşitlik ilkesini gözeterek , tarafsız bir şekilde yerine getirilmesi olarak tanımlanabilir. Geniş anlamda kamu yararı ise ülkedeki tüm insanların ortak çıkarlarını içeren “toplum yararı” nı ifade etmektedir.[7]
Yapı hakkının kullanılması serbest olmamıştır.Tarih boyunca değişik şekilde ve farklı kanunlar ile bir disiplin altına alınmaya çalışılmıştır. Halen yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanunlarda yapı hakkının kullanılmasıyla ilgili olarak düzenleme ve sınırlamalar mevcuttur.[8] İmar Kanunundaki en belirgin sınırlama ile bu kanuna göre hazırlanan imar planlarıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3. Maddesine göre, herhangi bir sahanın, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgelerin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamayacağı kuralı getirilmiştir.
Tip İmar Yönetmeliğinin 2. maddesinde, bu Yönetmelikte yazılı hükümlerin, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanacağı belirtilmiştir.
İmar hukukunda, imar planları yönetmeliklere göre üst norm niteliğindedir. Dolaysıyla önce imar planındaki kurala uyulması zorunludur. Yürürlükteki imar planına göre bir parselde tek yapı yapılmasının öngörülmüş olması halinde, bir parselde birden fazla yapı yapılmasını düzenleyen yönetmelik hükmünün uygulanmaması gerekir.[9] Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüd edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık ve bitişik bina yapılacağı, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yer alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar. Örneğin, imar planında gösterilen bina kitlesinin ölçüleri belirtilmemiş ise, bina kitlesinin ölçüleri Tip İmar yönetmeliğindeki hükümlere göre tespit edilir.[10]
Görüleceği üzere mülkiyet hakkına aykırı olarak bir taşınmazdaki kısıtlılığın en önemli nedeni imar planlarındaki tahsis şeklidir. Bu nedenle taşınmazın imar planındaki tahsis şekli çok önemlidir. Bu tahsis şeklinin değiştirilmesi ise şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygunluk olması halinde mümkündür.
İmar planlarında kısıtlı olan taşınmazlara ilişkin olarak, eğer taşınmazın imar planındaki tahsis durumunun değişmesinin şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararı açısından uygun olmaması halinde ise kamulaştırma, satın alma, parselasyon ve ya da takas yöntemlerinden birinin kullanılarak kısıtlılığın ortadan kaldırılması gerekmektedir. İç hukukta bu hususa henüz kesin bir çözüm getirilmemiştir. Bu nedenle bu konuda A.İ.H.M.’ne çok sayıda başvuru yapılması muhtemeldir.
PLANLAMA VE İMAR KANUNU TASARISI TASLAĞI İLE GELECEK DÜZENLEME
Planlama Ve İmar Kanunu Tasarısı Taslağı’nın “İmar Programı ve Kısıtlılık Hali” başlığını taşıyan 16 ncı maddesinde;
“İdare, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesini müteakip en fazla dört ay içinde, bu planın tamamını tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programını hazırlar. Beş yıllık imar programının görüşülmesi sırasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu program, en fazla bir ay içinde İdare Meclisince onaylanır ve yürürlüğe girer. İmar programının ilk üç yılında arsa ve arazi düzenleme işlemlerinin tamamlanması, Umumi Hizmet Alanları ve Resmi Kurum Alanlarının kamu eline geçmesi zorunludur. Resmi Kurum Alanlarına ayrılmış yerleri ilgili kamu kurum ve kuruluşları, bu süre içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kurum ve kuruluşlarının yıllık bütçelerine konur.
Umumi Hizmet Alanları ve Resmi Kurum Alanlarının üç yıl içinde kamu eline geçmemesi veya geçmesine yönelik nihai işlemlerin başlatılmaması halinde, gayri menkulleri bu alanlara rastlayan mülk sahiplerinin İdareden veya ilgili kamu kurum ve kuruluşundan tazminat alma hakkı doğar.
İmar programına alınan işler programdan çıkarılamaz. Afetler nedeniyle program dönemi içinde bitirilemeyen işler bir sonraki program döneminde öncelikle ele alınır ve tamamlanır.
İmar programlarında, umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince üzerine kısıtlama konan gayri menkuller arsa ve arazi düzenleme işlemleri tamamlanıncaya, kamulaştırılıncaya veya kısıtlamaya konu projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.”
Kuralının getirilmesi düşünülmektedir. Bu kuralın bu haliyle gelmesi halinde mülk sahiplerinin imar planlarından kaynaklanan kısıtlılık nedeniyle çektiği sıkıntılardan kurtulacağı tahmin edilmektedir. Buna karşın özellikle mali açıdan yetersiz belediyelerin zor durumda kalacağı açıktır. Ancak mülkiyet hakkının kullanılmasının önündeki engellerin kaldırılması açısından da bu tür bir düzenlemeye acil ihtiyaç bulunmaktadır.
DANIŞTAY 6. DAİRESİ KARAR ÖRNEKLERİ
Bir taşınmazla ilgili imar planı 36 yıl süresince üç kez değiştirilerek değişik kamu hizmet alanına tahsis edilmesine karşın bu süre zarfında kamulaştırma yapılmamış ve anılan planların uygulanmasına geçilmemiş olması nedeniyle bu durumun arazi kullanış türünde tutarlılık bulunmadığını gösterdiği, bu nedenle imar planında değişiklik yapılması yolundaki taşınmaz maliki isteminin reddinde isabet görülmemektedir. İdarenin çevredeki yapılaşmayı ve yerleşme düzenini de dikkate alarak yeni bir alan çalışması yapması gerekir.[11]
3194 sayılı Yasanın 13.maddesinde belirtilen 5 yıllık süre dolmadan başvuruda bulunulması ve imar planında değişiklik yapılması istenilmemesi nedeniyle imar durumu verilmesi yolundaki başvurunun reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[12]
Taşınmaz ile ilgili imar planında herhangi bir değişiklik yapılmadığı ve taşınmazı, plan uyarınca ayrıldığı amaç için kamulaştıracak olan idarelerin ödenek bulunmaması nedeniyle bu işlemi gerçekleştiremedikleri anlaşıldığından, idareleri bu yönde işlem tesisine zorlayıcı nitelikte yargı kararı vermek mümkün bulunmadığı halde, taşınmaz üzerindeki kısıtlılığın iptali yolundaki kararda isabet görülmemektedir. [13]
3194 sayılı Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, bu kanunun 13.maddesi uyarınca plan değişikliği yapılabilmesi ancak 10.11.1990 tarihinden sonra mümkün olduğundan, davacının imar planı değişikliği yapılarak taşınmazı için inşaat ruhsatı verilmesi yolundaki isteminin idarece reddinde isabetsizlik bulunmamaktadır.[14]
Milli Eğitim Bakanlığınca okul yapılıp yapılmayacağı konusunda henüz kesin bir sonuca ulaşılmadığından, imar planında ilkokul alanı olarak ayrılan taşınmaz üzerine özel ilkokul yapılmak amacıyla inşaat ruhsatı isteminin belediyece reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[15]
25 yıl önce imar planında yeşil alan olarak belirlenen taşınmazın tahsis amacının değiştirilmesi isteminin zımnen reddi yolundaki işlemin mahkemece incelenmesi gerekirken davanın reddedilmesinde isabet görülmemektedir.[16]
Milli Eğitim Müdürlüğü yazısında, imar planında ilkokul alanı olarak ayrılan yere ihtiyaç bulunduğu, 1993 yılı imar programı çalışmalarında değerlendirmeye alınacağı belirtildiğinden, kamulaştırma şerhinin kaldırılması istemiyle yapılan başvurunun reddinde isabetsizlik görülmemektedir.[17]
3194/13.maddenin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi nedeniyle bu madde hükmüne dayanılamaz. Bölge koşullarının incelenmesi gerekir.[18]
Planda, park alanında kalan taşınmazın kamulaştırılması isteminin reddine ilişkin işlemin dava konusu olması halinde, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararından söz edilerek idareler kamulaştırmaya zorlanamaz. [19]
3194/13.madde kapsamında yapılan başvurunun zımnen reddi üzerine mahkemece şehircilik ve planlama ilkelerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekir.[20]
Tapu kaydındaki okul alanı şerhinin kaldırılabilmesi için mevcut planın değiştirilmeye yetkili olan belediyeye başvurulması gerektiğinden, yetkili olmayan valiliğe yapılan başvurunun cevap verilmemek suretiyle reddi yolundaki işlemle mevzuata aykırılık bulunmamaktadır.[21]
3194 sayılı imar kanununun 13.maddesine göre yapılan başvuruda aynı zamanda plan değişikliğinin de istenmiş olması durumunda, davada bu hususun da incelenmesi gerekir.[22]
SONUÇ
İlgililerin imar planı değişikliği istemlerinin idarelerce çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelenmesi gerektiği, planlamanın genel ilkelerinin dikkate alınarak başvuru konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için ihtiyaç bulunmadığı sonucuna varıldığı takdirde plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğu açıktır.
Bu durumda, plan değişikliği isteminin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığı yolunda yapılacak inceleme sonucuna göre karar verilecektir. Ancak, bu şekildeki tutum, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinin ve Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkı anlayışı ile örtüşmemektedir.
* Adalet Bakanlığı Tetkik Hakimi.
[1] Cafer ERGEN, İmar Planları, Seçkin Yayınevi, 2006, Ankara, sayfa 178.
[2] Bkz. 29.6.2000 günlü ve 24094 sayılı Resmi Gazete.
[3] Cafer ERGEN, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2004, sayfa 21.
[4] Cafer ERGEN, İmar Planları, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2006, sayfa 179.
[5] D. 6. Dairesinin 9.1.2003 gün ve E:2001/6807 K:2003/105 sayılı kararı.
[6] D. 6. Dairesinin 7.10.2002 gün ve E:2001/3011 K:2002/4097 sayılı kararı.
[7] Doç. Dr. Halil Kalabalık, İmar Hukuku, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2. Baskı, 2005, s. 110.
[8] Cafer ERGEN, Veli BÖKE, Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2005, sayfa 112.
[9] D. 6. Dairesinin 22.2.1989 gün ve E:1988/1496 K:1989/408 sayılı kararı.
[10] Cafer ERGEN, Veli BÖKE, Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2005, sayfa 39.
[11] D. 6. Dairesinin 05.10.1993 gün ve E.1992/4804, K.1993/3954 sayılı kararı.
[12] D. 6. Dairesinin 16.06.1993 gün ve E.1992/3415, K.1993/2407 sayılı kararı.
[13] D. 6. Dairesinin 19.10.1994 gün ve E.1994/2060, K.1994/3643 sayılı kararı.
[14] D. 6. Dairesinin 07.03.1988 gün ve E.1987/581, K.1988/298 sayılı kararı.
[15] D. 6. Dairesinin 15.05.1989 gün ve E.1988/810, K.1989/1126 sayılı kararı.
[16] D. 6. Dairesinin 9.6.1992 gün ve E:1991/2761 K:1992/2762 sayılı kararı.
[17] D. 6. Dairesinin 29.12.1993 gün ve E.1993/278, K.1993/5988 sayılı kararı.
[18] D. 6. Dairesinin 07.10.2002 gün ve E.2001/3011, K.2002/4097 sayılı kararı.
[19] D. 6. Dairesinin 10.12.2002 gün ve E.2002/4906, K.2002/5794 sayılı kararı.
[20] D. 6. Dairesinin 09.01.2003 gün ve E.2001/6807, K.2003/105 sayılı kararı.
[21] D. 6. Dairesinin 05.06.2003 gün ve E.2002/3200, K.2003/3476 sayılı kararı.
[22] Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun 27.03.1998 gün ve E.1996/96, K.1998/158 sayılı kararı.
İNŞAAT RUHSATLARI AÇISINDAN KAZANILMIŞ HAK Cafer ERGEN
İNŞAAT RUHSATLARI AÇISINDAN KAZANILMIŞ HAK
İNŞAAT RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat, (ruhsatname, ruhsatiye) imar mevzuatı açısından, yapılması kanunen izin almaya bağlı tutulan bir yapının yapılabilmesi için yetkili idareden izin verilmiş bulunduğunu gösteren belge anlamındadır. Kim tarafından, hangi ada ve parselde ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiğini ve bu maksatla ödenmesi gereken harç ve vergilerin de yatırılmış bulunduğunu gösteren bir belgedir.[1]
İzin işlemi, imar sınırları içindeki bir yapıyı ya da yapılmış bir yapı (bina) üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları, imar hukuku kurallarınca önceden düzenlenmiş bulunan objektif kişilik dışı bir hukuki duruma soktuğu için maddi açıdan şart (durum=koşul) işlemdir. Zira, yapılara yapı ya da kullanma izni verilmesi işlemi ile sade inşaat ya da yapı önceden İmar kanunu ve yönetmelikleriyle belirlenmiş, genel ve kişilik dışı hukuksal bir duruma sokulmakta, söz konusu kuralların bunlara uygulanmasını sağlamakta, fakat, inşaat ya da yapı hakkında, gerçek anlamda yeni bir hukuki durum yaratılmamaktadır. Bu yönüyle de yapı ya da yapı kullanma izinlerinin geniş anlamda sübjektif işlemler olduğu söylenebilir.[2]
Yapı ruhsatı verilmesi ya da verilmemesi, yani yapı ruhsatı verilmesi isteminin red edilmesi icrai ve sonuç doğuran bir işlemdir. Öte yandan, kotlu kroki verilmesi istemi, inşaat ruhsatı verilmesi istemini de içermez.[3] Bu işlem idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi gerekli olan işlemlerdir. İmar durumu isteği yapı iznini de içerir.[4] İdarelerin yapı ruhsatı verme işlemleri, idarenin kolluk alanındaki birel işlemleri arasında sayılmaktadır.[5] Yapı ruhsatı verilmesiyle amaçlanan husus ise kamu düzeni ve kamu güvenliğini sağlamaktır.[6]
“Yapı izninin verilmemesi” işlemlerinin hepsi, imar yaptırımı değildir. “Yapı izninin verilmemesi” işleminin bir yaptırım olarak ortaya çıkabilmesi için ruhsatsız olarak yapıya başlanmış olması gerekir. Başlandıktan sonra eğer yapı ruhsatı verilmezse ret işleminin yaptırım yönü ortaya çıkar. Yoksa henüz yapılmaya başlanmamış yapılar için idarenin, yapı ruhsatı vermemesi işlemi, yaptırım özelliği olmayan bir ret işlemidir. Dolayısıyla ruhsatsız olarak başlanmış yapılar hakkındaki yapı ruhsatı verilmemesi işlemi, yapı üzerine uygulanan (ayni) imar yaptırımlarının bir ürünüdür. Bu yaptırımla, kişiler İmar Hukukuna uygun davranmaya zorlanmaktadır.[7]
İNŞAAT RUHSATINI VERECEK MERCİ
Gerek İmar Kanununda ve gerekse Belediye Kanununda yapı ruhsatını (yapı iznini) kimin vereceği konusunda açık bir hüküm yer almamıştır. Ancak, ruhsat verme işlemi, “icraya ilişkin bir tasarruf”tur. Bu nedenle de, bu tasarrufun, belediye idaresinin başı ve mümessili olan “belediye başkanı” tarafından yapılması, yani iznin belediye başkanı tarafından verilmesi gerekir. Aynı şekilde, hukuken geçerli nedenlerin varlığı halinde ruhsatın geri alınması ve iptali işlemlerini yapmaya da, yine belediye başkanı yetkilidir.[8]
İNŞAAT RUHSATLARI VERİLMESİ SIRASINDA UYULMASI GEREKEN DÜZENLEMELER
İnşaat ruhsatlarının uyması gereken düzenlemeler, imar kanunları, imar planları, imar durumu(imar çapı) belgesi ve yönetmelik hükümleridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 20. maddesinde yapının uyacağı kurallar belirtilmiştir. Buna göre;
a. Yapı, kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parseller üzerine yapılabilir.
b. Yapı, kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgelerindeki yerler üzerine yapılabilir.
c. Kuruluş veya kişilerce, yukarıda izah edilen şekillerde mülkiyet belgelerine sahip olunduktan sonra yapı;
· İmar planı
· Yönetmelik
· Ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır. Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
İMAR PLANLARININ DEĞİŞMESİ HALİNDE İNŞAAT RUHSATLARININ DURUMU
a. İnşaat Yapılması Sırasında İmar Planının Değişmesi Halinde İnşaat Ruhsatının Kazanılmış Hak Durumu
İnşaata başlandıktan sonra imar planında usulüne uygun olarak değişiklik yapılmış olması halinde eğer yapılan değişiklik mevcut inşaat ruhsatını aleyhe olarak etkilemekte ise, o zaman değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olmaktadır.
Örneğin beş katlı yapı ruhsatının düzenlenmesinden sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin iki kata düşürülmesi halinde, bu parselde bundan sonra iki kat yapı yapılabileceği anlamına gelmektedir. Ancak ilgili imar planı değişikliği yapıldığı tarihte üçüncü katın inşaatına başlamış ise üçüncü kat kendisi için kazanılmış hak olacaktır. Dördüncü ve beşinci katlar kazanılmış hak olmayacak ve bu son iki katı yapamayacaktır.
İnşaat ruhsatı alınmasından sonra imar planında yapılan değişiklik inşaatın lehine ise bu lehe olan kısımların mevcut ruhsata ek bir ruhsat ile ilave edilmesi gerekmektedir. Örneğin beş katlı bir bina için yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin altı kata çıkarılması halinde mevcut yapı ruhsatına ilave bir kat için ruhsatta tadilat gerekmektedir.
b.İnşaat Bittikten Sonra İmar Planının Değişmesi
Yapı ruhsatı alınıp bu yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın bitirilmesinden sonra imar planında değişiklik yapılmış olması halinde, eğer yapılan değişiklik mevcut inşaatın aleyhine olması halinde inşaatın tamamen bitmiş olması nedeniyle kazanılmış hak oluşturacaktır. Hatta yapı kullanma izninin alınmamış olması kazanılmış hak durumlunu etkilemez.
Yapılan inşaat tamamen bitekten sonra imar planı değişikliği yapılarak kat adedinin artırılması gibi lehe değişiklikler olması halinde yeniden alınacak tadilat ruhsatı ile yeni imar planının getirdiği olanaklardan yararlanılması gerekir.
İnşaat Ruhsatı İle İmar Planının Mahkemece İptal Edilmesi
Usulüne göre yürürlüğü giren bir imar planına uygun olarak alınan inşaat ruhsatına dayalı şekilde inşaat başlanılmasından sonra idari yargı yerince hem imar planının ve hem de inşaat ruhsatının iptal edilmesi halinde yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmaz. Böyle bir durumda eğer yargı kararında bahsedilen eksikliklerin giderilmesi mümkün ise bu eksiklikler giderilerek inşaatın ruhsatlı hale getirilmesi mümkündür.
Aksi durumda yeniden yapılacak imar planına uygun olmak üzere inşaat yapılır. Bu aşamada yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmamasına rağmen yeniden yapılacak imar planına göre durumunun inceleneceğinden bu aşamada yapılan kısmın yıkılmaması gerekir.
İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmiş Olması
İmar planına uygun olarak inşaata başlanılmasından sonra açılan bir dava üzerine imar planının mahkemece iptal edilmesi üzerine bu aşamaya kadar yapılan inşaat kazanılmış hak oluşturur.
Örneğin, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, sözkonusu taşınmazın bulunduğu yerin konut alanı olarak belirleyen imar planı değişikliğinin mahkeme kararı ile iptal edilmesi halinde iptal edilmesi durumunda yapımına başlanılan inşaat kazanılmış hak olacaktır.
BİNANIN YIKILIP YENİDEN YAPILMAK İSTENMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK
Yapıların doğal ömürlerini tamamlaması ya da yeni bir bina yapılması amacıyla mevcut binanın yıkılarak yeniden bir inşaat yapılmak istenmesi durumunda eğer imar planında değişiklik olmamış ise problem yoktur. Eğer imar planının aleyhe olarak değişmiş olması halinde yeni yapılacak binanın yürürlükteki imar planına göre yapılması gerekir. Eğer mevcut plandaki yapılaşma koşulları lehe olarak değişiklikler getirmiş ise bu lehe olan haklardan da yararlanılacaktır.
Mevcut yapının yapıldığı dönemdeki imar planının yapılanma şartları açısından daha lehe olması halinde olabildiğince tadilat ruhsatı ile binanın yıkılmadan yenilenmesi çalışması yapılması faydalı olacaktır. Çünkü binanın tamamen yıkılması halinde daha küçük bir yapı yapılacağından mevcut yapının güçlendirilmesi yararlı olur.
Özetli mevcut bir binanın yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde hâlihazırda olan yapı kadar inşaat hakkı kazanılmış hak değildir.
İMAR DURUMU (ÇAP) BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK.
İmar durumu ya da imar çapı terimi, 3194 sayılı İmar Kanununda ve yönetmeliklerde tanımlanmamıştır. İmar durumu, genel olarak parselin imar mevzuatına göre yapılaşma hakkını gösteren resmi bir belge olup, bireysel işlem niteliğindedir. İdarece hazırlanacak bu belge de; yapılaşma özellikleri belirtilen parselde yapılabilecek yapıya ilişkin olarak parselin imar planı kapsamında olup olmadığı, varsa imar plan ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilen kat adedi, bina yüksekliği, bina derinliği, ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafeleri, çatı meyili, bina cephesi gibi hususlar rakam ve kroki ile gösterilmekte olup; ayrıca parselin yapılanma hakkı ile ilgili olarak başka mevzuatlar yönünden kısıtlılığı olması halinde bu kısıtlılık ve alınması gereken izinlerin belirtildiği ve hazırlanacak projeler açısından esas alınacak belgedir. İmar durumu, yapılaşmanın ana hususlarını gösterir nitelikte bir belgedir.[9]
İmar planları, ilan edilmesi gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olmasına karşın, İmar durumu imar planının bir parsele ilişkin yapılaşma koşullarını düzenleyen sadece ilgilisine verilmesi gereken bireysel işlem niteliğindedir. İmar durumu tek başına idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir.[10]
İmar durumu belgesinin iptal edilmiş olması inşaat ruhsatını etkilemeyebilir. Önemli olan inşaatın imar kanunu, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmasıdır. Ancak, imar durumu belgesi imar planına aykırı olarak düzenlenmiş, yapılan yapı da bu hatalı düzenlenen imar durumuna göre inşa edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatı açısından kazanılmış hak durumu ortadan kalkar. Yapılan kısım ise idarenin bir işlemine göre yapılmış olduğundan kusur durumuna göre ortaya çıkacak zararın belediye veya mülk sahibine dağıtılması gerekir.
PARSELASYON İŞLEMİNİN İPTAL EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE İNŞAAT RUHSATININ DURUMU
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce, imar hududu (plânı) içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.[11]
İmar planının yürürlüğünün devam etmesi ve sadece parselasyon planının iptal edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatlarının bu durumdan etkilenmesi mümkündür. Parselasyon planının iptal edilmesi halinde bu tarihe kadar yapılan kısım kazanılmış hak olmakla beraber inşaatların durdurulması mümkündür. Çünkü yeniden yapılacak parselasyon işlemi ile inşaat yapılacak parselin durumunun veya inşaatın kütlesinin değişmesi muhtemeldir. Bu nedenle parselasyon planın iptal edilmiş olması inşaatları etkileyecektir.
AF YASALARI NEDENİYLE RUHSATA BAĞLANAN YAPILAR YÖNÜNDEN İNŞAAT RUHSATLARININ KAZANILMIŞ HAK DURUMU
Her hangi bir şekilde kaçak olarak yapılmış ve Af Yasası nedeniyle ruhsata bağlanmış olan yapıların, affa uğrayan kısımlarının doğal ömürlerini tamamlayıncaya kadar kazanılmış hakları bulunmaktadır. Ancak doğal ömürlerinin tamamlanmasından sonra yeniden yapı yapılmasının istenmesi durumunda ya da mevcut yapıya ilave bir kısım yapılmak istenmesi veyahut ilave kat yükseltilmesi yapılmasının istenmesi hallerinde, yapılacak bu kısımların yürürlükteki imar planına uygun olması gerekir. Dolaysıyla affa uğrayan kısımların üzerine yapılacak yapıların mevcut imar planına uygun olması gerekir.
ÇEVREDEKİ YAPILAŞMALAR YÖNÜNDEN KAZANILMIŞ HAK DURUMU
Yargıtay bir kararında kazanılmış hakkı, “yasalara uygun olarak gerçekleşen hak” olarak tanımlanmaktadır.[12]
Anayasa mahkemesi ise yakın tarihli bir kararında kazanılmış hak kavramını; “...kişinin bulunduğu statüden doğan, tahakkuk etmiş ve kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel alacak niteliğine dönüşmüş hak” olarak tanımlamıştır. [13]
İçtihatları Birleştirme Kurulu kararında ise “Gerek öğretide, gerekse uygulamada, kişilerin hukuki statülerini belirlemiş ve buna dayalı olarak da yeni hukuki durumların ve hakların elde edilmesine neden olmuş, bir başka deyişle hukuki sonuçlarını yerine getirmiş olan durumların, artık geriye dönülmez, vazgeçilmez haklar olduğu, yani kazanılmış hak teşkil ettiği” vurgulanmıştır.[14]
Yine Danıştay 1. Daire bir kararında; “ Kazanılmış haklar eski kanun yürürlükte iken kesin bir surette kazanılan yani hukukça korunmakta bulunan ve bir iddia haline gelen haklar” şeklinde tanımlanmış ve böylece zaman bakımından uygulama ilişkisine vurgu yapılmıştır.
“Hukukun genel ilkelerinden olduğu kabul edilen “kazanılmış haklara saygı ilkesi”, Avrupa Topluluğu Adalet Divanı kararlarında “sübjektif hukuksal durumların değişmezliği” ve geriye yürümezlik ilkeleri ile birlikte kullanılmaktadır.”[15] AB ülkelerinde kazanılmış hak kavramının daha geniş yorumlandığı görülmekte ve “haklı beklenti” sayılan hallerin varlığı da kimi durumlarda kabul edilmektedir. “Haklı beklenti, idarenin ister bir taahhüt, isterse uzun süren bir uygulamasına (long-stand practice) güvenerek olsun, bireylerin bir çıkarları ya da lehlerine olan bir sonuca ulaşabileceklerini ya da edinebileceklerini ümit etmelerini ifade eder.”[16]
Danıştay 1. Daire’nin vermiş olduğu bir kararda da belirtildiği gibi; “Kazanılmış hakkın her olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının bir fonksiyonellik içerdiği doktrinde kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa mahkemesi kararlarıyla Danıştay İçtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği gözlenmektedir.”
Danıştay’a Göre İnşaat Ruhsatlarında Kazanılmış Hak
Kişinin hatası,hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadan sözkonusu inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiş ise, böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan kişinin artık kazanılmış hakkı doğmuştur.[17]
Esas No:1997/6294
Karar No:1998/5931
[1] Anayasa Mahkemesi, E.1985/11, K.1986/29, T.11.12.1986, R.G. Tarihi: 18 Nisan 1987, S:19435.
[2] Halil KALABALIK, a.g.e, s.220-221.
[3] Danıştay 6.D, E.2002/1112, K.2003/3262, T.26.5.2003, bkz.s:158.
[4] Danıştay 6.D, E.1986/1054, K.1987/386, T.16.04.1987.
[5] İlhan ÖZAY, Günışığında Yönetim, İstanbul, 1996, s.491.
[6] Muhittin ABAMA, Açıklamalı-İçtihatlı İmar Kanunu Mevzuatı ve Uygulaması, Ankara, 1992, s.70.
[7] Mustafa YILMAZ, a.g.e, s.90.
[8] Celal KARAVELİOĞLU, İmar Kanunu ve Mevzuatı, c.1, s.916.
[9] Danıştay 6.D, E.1994/581, K.1994/3762, T.25.10.1994.
[10] Cafer ERGEN, Veli BÖKE Kaçak Yapı, İkinci Baskı, 2006, Ankara, Seçkin Yayınevi, sayfa
[11] Cafer ERGEn, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, İkinci Baskı, 2006, Ankara, Seçkin Yayınevi, sayfa
[12] Y.9.D., 26.11.1982, E. 1982 / 8329, K. 1982 / 9353.
[13] Anayasa Mahkemesi, 03.04.2001 gün, E. 1999/50, K.2001/67.
[14] DİBKK., 14.06.1989, E. 1989/1-2, K. 1989/2
[15] Avrupa Topluluğu ve İdari Yargı, İbrahim Kabaoğlu, Argumentum, Y.3, S.29, s.303
[16] Yrd.Doç. Dr. Yücel Oğurlu, İdare Hukukunda Kazanılmış Haklara Saygı ve Haklı Beklentiler Sorunu, Seçkin Yay., Ank. 2003, s.221
[17] Danıştay Altıncı Dairesinin 3.12.1998 gün ve 1997/6294, K:1998/5931 sayılı kararı.
İNŞAAT RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ
Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat, (ruhsatname, ruhsatiye) imar mevzuatı açısından, yapılması kanunen izin almaya bağlı tutulan bir yapının yapılabilmesi için yetkili idareden izin verilmiş bulunduğunu gösteren belge anlamındadır. Kim tarafından, hangi ada ve parselde ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiğini ve bu maksatla ödenmesi gereken harç ve vergilerin de yatırılmış bulunduğunu gösteren bir belgedir.[1]
İzin işlemi, imar sınırları içindeki bir yapıyı ya da yapılmış bir yapı (bina) üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları, imar hukuku kurallarınca önceden düzenlenmiş bulunan objektif kişilik dışı bir hukuki duruma soktuğu için maddi açıdan şart (durum=koşul) işlemdir. Zira, yapılara yapı ya da kullanma izni verilmesi işlemi ile sade inşaat ya da yapı önceden İmar kanunu ve yönetmelikleriyle belirlenmiş, genel ve kişilik dışı hukuksal bir duruma sokulmakta, söz konusu kuralların bunlara uygulanmasını sağlamakta, fakat, inşaat ya da yapı hakkında, gerçek anlamda yeni bir hukuki durum yaratılmamaktadır. Bu yönüyle de yapı ya da yapı kullanma izinlerinin geniş anlamda sübjektif işlemler olduğu söylenebilir.[2]
Yapı ruhsatı verilmesi ya da verilmemesi, yani yapı ruhsatı verilmesi isteminin red edilmesi icrai ve sonuç doğuran bir işlemdir. Öte yandan, kotlu kroki verilmesi istemi, inşaat ruhsatı verilmesi istemini de içermez.[3] Bu işlem idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi gerekli olan işlemlerdir. İmar durumu isteği yapı iznini de içerir.[4] İdarelerin yapı ruhsatı verme işlemleri, idarenin kolluk alanındaki birel işlemleri arasında sayılmaktadır.[5] Yapı ruhsatı verilmesiyle amaçlanan husus ise kamu düzeni ve kamu güvenliğini sağlamaktır.[6]
“Yapı izninin verilmemesi” işlemlerinin hepsi, imar yaptırımı değildir. “Yapı izninin verilmemesi” işleminin bir yaptırım olarak ortaya çıkabilmesi için ruhsatsız olarak yapıya başlanmış olması gerekir. Başlandıktan sonra eğer yapı ruhsatı verilmezse ret işleminin yaptırım yönü ortaya çıkar. Yoksa henüz yapılmaya başlanmamış yapılar için idarenin, yapı ruhsatı vermemesi işlemi, yaptırım özelliği olmayan bir ret işlemidir. Dolayısıyla ruhsatsız olarak başlanmış yapılar hakkındaki yapı ruhsatı verilmemesi işlemi, yapı üzerine uygulanan (ayni) imar yaptırımlarının bir ürünüdür. Bu yaptırımla, kişiler İmar Hukukuna uygun davranmaya zorlanmaktadır.[7]
İNŞAAT RUHSATINI VERECEK MERCİ
Gerek İmar Kanununda ve gerekse Belediye Kanununda yapı ruhsatını (yapı iznini) kimin vereceği konusunda açık bir hüküm yer almamıştır. Ancak, ruhsat verme işlemi, “icraya ilişkin bir tasarruf”tur. Bu nedenle de, bu tasarrufun, belediye idaresinin başı ve mümessili olan “belediye başkanı” tarafından yapılması, yani iznin belediye başkanı tarafından verilmesi gerekir. Aynı şekilde, hukuken geçerli nedenlerin varlığı halinde ruhsatın geri alınması ve iptali işlemlerini yapmaya da, yine belediye başkanı yetkilidir.[8]
İNŞAAT RUHSATLARI VERİLMESİ SIRASINDA UYULMASI GEREKEN DÜZENLEMELER
İnşaat ruhsatlarının uyması gereken düzenlemeler, imar kanunları, imar planları, imar durumu(imar çapı) belgesi ve yönetmelik hükümleridir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 20. maddesinde yapının uyacağı kurallar belirtilmiştir. Buna göre;
a. Yapı, kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parseller üzerine yapılabilir.
b. Yapı, kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgelerindeki yerler üzerine yapılabilir.
c. Kuruluş veya kişilerce, yukarıda izah edilen şekillerde mülkiyet belgelerine sahip olunduktan sonra yapı;
· İmar planı
· Yönetmelik
· Ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
İmar Kanunun 20. maddesi, yapının uyacağı düzenleyici işlemleri sırasıyla göstermiştir. Bu sıralamaya göre yapı öncelikle imar planındaki hükümlere uygun olarak yapılacaktır. İmar planında hüküm bulunmayan hallerde ilgili imar yönetmeliğinde bulunan düzenlemelere uyulacaktır. Yapı, imar planı ve ilgili imar yönetmeliğiyle birlikte ruhsat ve eki olan projelere (mimar, statik, vb.) uygun olacaktır.
İMAR PLANLARININ DEĞİŞMESİ HALİNDE İNŞAAT RUHSATLARININ DURUMU
a. İnşaat Yapılması Sırasında İmar Planının Değişmesi Halinde İnşaat Ruhsatının Kazanılmış Hak Durumu
İnşaata başlandıktan sonra imar planında usulüne uygun olarak değişiklik yapılmış olması halinde eğer yapılan değişiklik mevcut inşaat ruhsatını aleyhe olarak etkilemekte ise, o zaman değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olmaktadır.
Örneğin beş katlı yapı ruhsatının düzenlenmesinden sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin iki kata düşürülmesi halinde, bu parselde bundan sonra iki kat yapı yapılabileceği anlamına gelmektedir. Ancak ilgili imar planı değişikliği yapıldığı tarihte üçüncü katın inşaatına başlamış ise üçüncü kat kendisi için kazanılmış hak olacaktır. Dördüncü ve beşinci katlar kazanılmış hak olmayacak ve bu son iki katı yapamayacaktır.
İnşaat ruhsatı alınmasından sonra imar planında yapılan değişiklik inşaatın lehine ise bu lehe olan kısımların mevcut ruhsata ek bir ruhsat ile ilave edilmesi gerekmektedir. Örneğin beş katlı bir bina için yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planı değişikliği ile kat adedinin altı kata çıkarılması halinde mevcut yapı ruhsatına ilave bir kat için ruhsatta tadilat gerekmektedir.
b.İnşaat Bittikten Sonra İmar Planının Değişmesi
Yapı ruhsatı alınıp bu yapı ruhsatına uygun olarak inşaatın bitirilmesinden sonra imar planında değişiklik yapılmış olması halinde, eğer yapılan değişiklik mevcut inşaatın aleyhine olması halinde inşaatın tamamen bitmiş olması nedeniyle kazanılmış hak oluşturacaktır. Hatta yapı kullanma izninin alınmamış olması kazanılmış hak durumlunu etkilemez.
Yapılan inşaat tamamen bitekten sonra imar planı değişikliği yapılarak kat adedinin artırılması gibi lehe değişiklikler olması halinde yeniden alınacak tadilat ruhsatı ile yeni imar planının getirdiği olanaklardan yararlanılması gerekir.
İnşaat Ruhsatı İle İmar Planının Mahkemece İptal Edilmesi
Usulüne göre yürürlüğü giren bir imar planına uygun olarak alınan inşaat ruhsatına dayalı şekilde inşaat başlanılmasından sonra idari yargı yerince hem imar planının ve hem de inşaat ruhsatının iptal edilmesi halinde yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmaz. Böyle bir durumda eğer yargı kararında bahsedilen eksikliklerin giderilmesi mümkün ise bu eksiklikler giderilerek inşaatın ruhsatlı hale getirilmesi mümkündür.
Aksi durumda yeniden yapılacak imar planına uygun olmak üzere inşaat yapılır. Bu aşamada yapılan kısım kazanılmış hak oluşturmamasına rağmen yeniden yapılacak imar planına göre durumunun inceleneceğinden bu aşamada yapılan kısmın yıkılmaması gerekir.
İmar Planının Yargı Yerince İptal Edilmiş Olması
İmar planına uygun olarak inşaata başlanılmasından sonra açılan bir dava üzerine imar planının mahkemece iptal edilmesi üzerine bu aşamaya kadar yapılan inşaat kazanılmış hak oluşturur.
Örneğin, verilen inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin yapı bittikten sonra, sözkonusu taşınmazın bulunduğu yerin konut alanı olarak belirleyen imar planı değişikliğinin mahkeme kararı ile iptal edilmesi halinde iptal edilmesi durumunda yapımına başlanılan inşaat kazanılmış hak olacaktır.
BİNANIN YIKILIP YENİDEN YAPILMAK İSTENMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK
Yapıların doğal ömürlerini tamamlaması ya da yeni bir bina yapılması amacıyla mevcut binanın yıkılarak yeniden bir inşaat yapılmak istenmesi durumunda eğer imar planında değişiklik olmamış ise problem yoktur. Eğer imar planının aleyhe olarak değişmiş olması halinde yeni yapılacak binanın yürürlükteki imar planına göre yapılması gerekir. Eğer mevcut plandaki yapılaşma koşulları lehe olarak değişiklikler getirmiş ise bu lehe olan haklardan da yararlanılacaktır.
Mevcut yapının yapıldığı dönemdeki imar planının yapılanma şartları açısından daha lehe olması halinde olabildiğince tadilat ruhsatı ile binanın yıkılmadan yenilenmesi çalışması yapılması faydalı olacaktır. Çünkü binanın tamamen yıkılması halinde daha küçük bir yapı yapılacağından mevcut yapının güçlendirilmesi yararlı olur.
Özetli mevcut bir binanın yıkılarak yeniden yapılmak istenmesi halinde hâlihazırda olan yapı kadar inşaat hakkı kazanılmış hak değildir.
İMAR DURUMU (ÇAP) BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİ HALİNDE KAZANILMIŞ HAK.
İmar durumu ya da imar çapı terimi, 3194 sayılı İmar Kanununda ve yönetmeliklerde tanımlanmamıştır. İmar durumu, genel olarak parselin imar mevzuatına göre yapılaşma hakkını gösteren resmi bir belge olup, bireysel işlem niteliğindedir. İdarece hazırlanacak bu belge de; yapılaşma özellikleri belirtilen parselde yapılabilecek yapıya ilişkin olarak parselin imar planı kapsamında olup olmadığı, varsa imar plan ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak tespit edilen kat adedi, bina yüksekliği, bina derinliği, ön bahçe, arka bahçe ve yan bahçe mesafeleri, çatı meyili, bina cephesi gibi hususlar rakam ve kroki ile gösterilmekte olup; ayrıca parselin yapılanma hakkı ile ilgili olarak başka mevzuatlar yönünden kısıtlılığı olması halinde bu kısıtlılık ve alınması gereken izinlerin belirtildiği ve hazırlanacak projeler açısından esas alınacak belgedir. İmar durumu, yapılaşmanın ana hususlarını gösterir nitelikte bir belgedir.[9]
İmar planları, ilan edilmesi gereken genel düzenleyici işlem niteliğinde olmasına karşın, İmar durumu imar planının bir parsele ilişkin yapılaşma koşullarını düzenleyen sadece ilgilisine verilmesi gereken bireysel işlem niteliğindedir. İmar durumu tek başına idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlemdir.[10]
İmar durumu belgesinin iptal edilmiş olması inşaat ruhsatını etkilemeyebilir. Önemli olan inşaatın imar kanunu, imar planı ve yönetmelik hükümlerine uygun olmasıdır. Ancak, imar durumu belgesi imar planına aykırı olarak düzenlenmiş, yapılan yapı da bu hatalı düzenlenen imar durumuna göre inşa edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatı açısından kazanılmış hak durumu ortadan kalkar. Yapılan kısım ise idarenin bir işlemine göre yapılmış olduğundan kusur durumuna göre ortaya çıkacak zararın belediye veya mülk sahibine dağıtılması gerekir.
PARSELASYON İŞLEMİNİN İPTAL EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE İNŞAAT RUHSATININ DURUMU
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre arazi ve arsa düzenlemesi ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyece, bu sınırlar dışında ise valiliklerce, imar hududu (plânı) içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirilmesi, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayrılması, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması ve re’sen tescil işlemlerinin yapılmasıdır.[11]
İmar planının yürürlüğünün devam etmesi ve sadece parselasyon planının iptal edilmiş olması durumunda inşaat ruhsatlarının bu durumdan etkilenmesi mümkündür. Parselasyon planının iptal edilmesi halinde bu tarihe kadar yapılan kısım kazanılmış hak olmakla beraber inşaatların durdurulması mümkündür. Çünkü yeniden yapılacak parselasyon işlemi ile inşaat yapılacak parselin durumunun veya inşaatın kütlesinin değişmesi muhtemeldir. Bu nedenle parselasyon planın iptal edilmiş olması inşaatları etkileyecektir.
AF YASALARI NEDENİYLE RUHSATA BAĞLANAN YAPILAR YÖNÜNDEN İNŞAAT RUHSATLARININ KAZANILMIŞ HAK DURUMU
Her hangi bir şekilde kaçak olarak yapılmış ve Af Yasası nedeniyle ruhsata bağlanmış olan yapıların, affa uğrayan kısımlarının doğal ömürlerini tamamlayıncaya kadar kazanılmış hakları bulunmaktadır. Ancak doğal ömürlerinin tamamlanmasından sonra yeniden yapı yapılmasının istenmesi durumunda ya da mevcut yapıya ilave bir kısım yapılmak istenmesi veyahut ilave kat yükseltilmesi yapılmasının istenmesi hallerinde, yapılacak bu kısımların yürürlükteki imar planına uygun olması gerekir. Dolaysıyla affa uğrayan kısımların üzerine yapılacak yapıların mevcut imar planına uygun olması gerekir.
ÇEVREDEKİ YAPILAŞMALAR YÖNÜNDEN KAZANILMIŞ HAK DURUMU
Yargıtay bir kararında kazanılmış hakkı, “yasalara uygun olarak gerçekleşen hak” olarak tanımlanmaktadır.[12]
Anayasa mahkemesi ise yakın tarihli bir kararında kazanılmış hak kavramını; “...kişinin bulunduğu statüden doğan, tahakkuk etmiş ve kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel alacak niteliğine dönüşmüş hak” olarak tanımlamıştır. [13]
İçtihatları Birleştirme Kurulu kararında ise “Gerek öğretide, gerekse uygulamada, kişilerin hukuki statülerini belirlemiş ve buna dayalı olarak da yeni hukuki durumların ve hakların elde edilmesine neden olmuş, bir başka deyişle hukuki sonuçlarını yerine getirmiş olan durumların, artık geriye dönülmez, vazgeçilmez haklar olduğu, yani kazanılmış hak teşkil ettiği” vurgulanmıştır.[14]
Yine Danıştay 1. Daire bir kararında; “ Kazanılmış haklar eski kanun yürürlükte iken kesin bir surette kazanılan yani hukukça korunmakta bulunan ve bir iddia haline gelen haklar” şeklinde tanımlanmış ve böylece zaman bakımından uygulama ilişkisine vurgu yapılmıştır.
“Hukukun genel ilkelerinden olduğu kabul edilen “kazanılmış haklara saygı ilkesi”, Avrupa Topluluğu Adalet Divanı kararlarında “sübjektif hukuksal durumların değişmezliği” ve geriye yürümezlik ilkeleri ile birlikte kullanılmaktadır.”[15] AB ülkelerinde kazanılmış hak kavramının daha geniş yorumlandığı görülmekte ve “haklı beklenti” sayılan hallerin varlığı da kimi durumlarda kabul edilmektedir. “Haklı beklenti, idarenin ister bir taahhüt, isterse uzun süren bir uygulamasına (long-stand practice) güvenerek olsun, bireylerin bir çıkarları ya da lehlerine olan bir sonuca ulaşabileceklerini ya da edinebileceklerini ümit etmelerini ifade eder.”[16]
Danıştay 1. Daire’nin vermiş olduğu bir kararda da belirtildiği gibi; “Kazanılmış hakkın her olaya göre incelenmesi gerektiği başka bir anlatımla kazanılmış hak kavramının bir fonksiyonellik içerdiği doktrinde kabul edilmiş bulunmaktadır. Anayasa mahkemesi kararlarıyla Danıştay İçtihatlarında da kazanılmış hak kavramının konu ve kapsamının kesin sınırlarının çizilmediği ve her olaya göre, değişken olması göz önünde tutularak, konunun özelliğine göre değerlendirme yoluna gidildiği gözlenmektedir.”
Danıştay’a Göre İnşaat Ruhsatlarında Kazanılmış Hak
Kişinin hatası,hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadan sözkonusu inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edilmek suretiyle kullanılabilir hale gelmiş ise, böyle bir yapı nedeniyle yapı kullanma izin belgesini de almış olan kişinin artık kazanılmış hakkı doğmuştur.[17]
Esas No:1997/6294
Karar No:1998/5931
[1] Anayasa Mahkemesi, E.1985/11, K.1986/29, T.11.12.1986, R.G. Tarihi: 18 Nisan 1987, S:19435.
[2] Halil KALABALIK, a.g.e, s.220-221.
[3] Danıştay 6.D, E.2002/1112, K.2003/3262, T.26.5.2003, bkz.s:158.
[4] Danıştay 6.D, E.1986/1054, K.1987/386, T.16.04.1987.
[5] İlhan ÖZAY, Günışığında Yönetim, İstanbul, 1996, s.491.
[6] Muhittin ABAMA, Açıklamalı-İçtihatlı İmar Kanunu Mevzuatı ve Uygulaması, Ankara, 1992, s.70.
[7] Mustafa YILMAZ, a.g.e, s.90.
[8] Celal KARAVELİOĞLU, İmar Kanunu ve Mevzuatı, c.1, s.916.
[9] Danıştay 6.D, E.1994/581, K.1994/3762, T.25.10.1994.
[10] Cafer ERGEN, Veli BÖKE Kaçak Yapı, İkinci Baskı, 2006, Ankara, Seçkin Yayınevi, sayfa
[11] Cafer ERGEn, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri, İkinci Baskı, 2006, Ankara, Seçkin Yayınevi, sayfa
[12] Y.9.D., 26.11.1982, E. 1982 / 8329, K. 1982 / 9353.
[13] Anayasa Mahkemesi, 03.04.2001 gün, E. 1999/50, K.2001/67.
[14] DİBKK., 14.06.1989, E. 1989/1-2, K. 1989/2
[15] Avrupa Topluluğu ve İdari Yargı, İbrahim Kabaoğlu, Argumentum, Y.3, S.29, s.303
[16] Yrd.Doç. Dr. Yücel Oğurlu, İdare Hukukunda Kazanılmış Haklara Saygı ve Haklı Beklentiler Sorunu, Seçkin Yay., Ank. 2003, s.221
[17] Danıştay Altıncı Dairesinin 3.12.1998 gün ve 1997/6294, K:1998/5931 sayılı kararı.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)